Acheter une maison à rénover : budget, prêt et ordre des travaux

Pour une maison à rénover, le budget se compose du prix d’achat, des frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien), des travaux et d’une réserve de 10 à 15 % pour les imprévus. Les travaux coûtent en général 150 à 500 €/m² pour un rafraîchissement, 500 à 1 000 €/m² pour une rénovation partielle et 1 000 à 2 000 €/m² pour tout refaire hors gros œuvre. La règle d’or : faire chiffrer les travaux par des entreprises avant l’offre de prêt, pour les intégrer au crédit et négocier le prix avec des devis en main.

Le budget d’un achat avec travaux

Exemple : une maison de 100 m² des années 1970, affichée 200 000 €, à rénover partiellement.

Poste	Montant	Repères
Prix d’achat	200 000 €	Négocié avec les devis de travaux en main
Frais de notaire	16 000 €	Environ 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Travaux	55 000 €	Électricité, isolation, salle de bains, cuisine, sols et peintures
Imprévus	6 000 €	10 à 15 % des travaux, davantage dans un bâti très ancien
Total	277 000 €	Soit 2 770 €/m² rénové

Avant de vous engager, comparez ce total au prix d’une maison déjà rénovée dans le même quartier : si l’écart est faible, la maison à rénover n’est intéressante que si elle vous permet d’obtenir exactement l’agencement et la performance que vous voulez. Les chantiers dépassent souvent le devis de départ, d’où la réserve pour imprévus.

Le prix des travaux au m²

Niveau de travaux	Prix 2026	Ce que ça comprend
Rafraîchissement	150 – 500 €/m²	Peintures, sols, petites reprises, sans toucher aux réseaux
Rénovation partielle	500 – 1 000 €/m²	Cuisine, salle de bains, électricité ou plomberie
Rénovation complète	1 000 – 2 000 €/m²	Réseaux, cloisons, isolation, finitions, hors gros œuvre
Rénovation lourde	1 500 – 3 000 €/m²	Structure, toiture, murs porteurs, souvent avec un maître d’œuvre

Ces moyennes nationales sont TTC ; en Île-de-France et dans les grandes métropoles, comptez 25 à 40 % de plus. Le détail par poste (salle de bains, cuisine, électricité, isolation, toiture, extension) est sur notre page prix d’une rénovation au m².

Ce qu’il faut vérifier pendant la visite

Visitez au moins deux fois, dont une par temps de pluie, et, si les travaux sont importants, avec un artisan ou un maître d’œuvre : une heure de visite évite les mauvaises surprises à plusieurs milliers d’euros.

• Toiture et charpente : tuiles cassées ou déplacées, traces d’eau dans les combles, bois piqué ou friable. Refaire une couverture coûte 100 à 200 €/m² de toit, charpente non comprise.
• Structure : fissures de plus de 2 mm, en escalier ou traversantes, portes qui frottent, planchers qui penchent. Elles demandent l’avis d’un bureau d’études (voir fissures : quand s’inquiéter).
• Humidité : salpêtre en pied de mur, odeur de moisi, peinture qui cloque, cave humide (voir mur humide : causes et traitements).
• Électricité : tableau ancien sans interrupteur différentiel, prises sans terre, fils apparents. Une installation refaite à neuf coûte 80 à 150 €/m².
• Plomberie et chauffage : canalisations en plomb, chaudière de plus de 15 ans, pas de ventilation dans les pièces humides.
• Fenêtres et isolation : simple vitrage, combles non isolés, murs froids au toucher en hiver.
• Assainissement : hors tout-à-l’égout, l’état de la fosse et le rapport de contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC).

Ce que disent les diagnostics du vendeur

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics, annexé au compromis. Lisez-le avant de faire une offre : c’est la première liste de travaux.

• DPE : l’étiquette énergie, de A à G. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux chiffrés.
• Amiante si le permis de construire date d’avant juillet 1997, plomb si le logement a été construit avant 1949.
• Électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans : les anomalies relevées sont autant de postes à chiffrer.
• Termites dans les zones fixées par arrêté préfectoral, risques naturels (État des risques) partout.
• Assainissement non collectif : un contrôle de moins de 3 ans. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur a un an après la vente pour faire les travaux.

Si vous achetez pour louer : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025, un logement F ne le pourra plus en 2028, un E en 2034. Le détail des diagnostics et de leur validité : diagnostics obligatoires.

Intégrer les travaux au prêt

Les travaux prévus dès l’achat peuvent entrer dans le crédit immobilier, au même taux et sur la même durée. La banque demande des devis détaillés d’entreprises avant d’émettre son offre, puis verse les fonds au fur et à mesure, sur présentation des factures. Les travaux que vous faites vous-même ne sont en général financés qu’en matériaux, et ceux qui apparaissent après la signature ne peuvent plus être ajoutés au prêt.

• Demandez les devis tout de suite après la visite : après le compromis, la condition suspensive d’obtention du prêt laisse en général 45 à 60 jours, et les artisans ont besoin de passer sur place.
• Inscrivez le montant total, achat et travaux, dans la condition suspensive du compromis : si la banque refuse de financer l’ensemble, vous pouvez vous retirer.
• Gardez une marge : la part des travaux ne pose en général pas de difficulté jusqu’à 20 % de l’emprunt ; au-delà, cela dépend de la banque et de votre dossier.

Les aides pour un logement acheté

• L’éco-prêt à taux zéro finance sans intérêts jusqu’à 50 000 € de rénovation énergétique globale, sans condition de ressources, pour une résidence principale de plus de 2 ans et des travaux faits par une entreprise RGE. Il peut s’ajouter au crédit immobilier.
• Le prêt à taux zéro dans l’ancien est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources, dans les communes des zones B2 et C, quand les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
• MaPrimeRénov’ a changé plusieurs fois en 2026 : depuis le 1er septembre, l’aide par geste ne finance plus l’isolation ni les fenêtres. Les règles en vigueur et l’accompagnement d’une rénovation d’ampleur sont dans notre guide rénovation énergétique : par où commencer, prix et aides.

Toutes ces aides se demandent avant de signer les devis : un chantier commencé n’y a plus droit.

Dans quel ordre faire les travaux

1. Mettre hors d’eau : toiture, charpente, gouttières, traitement de l’humidité et des fissures.
2. Fermer et isoler : fenêtres, isolation des combles, des murs et des planchers.
3. Refaire les réseaux : électricité, plomberie, chauffage, ventilation, tant que les murs sont ouverts.
4. Cloisonner : cloisons, doublages, plafonds, chapes.
5. Finir : sols, peintures, cuisine et salle de bains.

Si vous emménagez pendant le chantier, faites d’abord une salle de bains et une chambre, et regroupez les travaux poussiéreux. Un maître d’œuvre, payé 6 à 12 % des travaux, coordonne les entreprises quand elles sont plus de trois ou quatre.

Les pièges à éviter

• Les vices cachés : un défaut grave, caché et antérieur à la vente peut être reproché au vendeur dans les deux ans de sa découverte. Mais l’acte contient presque toujours une clause qui l’en exonère, sauf s’il est un professionnel ou s’il connaissait le défaut : mieux vaut repérer avant que plaider après.
• Les travaux de copropriété : demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Sauf accord contraire dans l’acte, les appels de fonds sont payés par celui qui est copropriétaire à la date où ils sont exigibles, y compris pour des travaux votés avant votre achat.
• L’urbanisme : une extension, une véranda, une nouvelle ouverture ou des fenêtres d’un autre aspect demandent une déclaration préalable ou un permis. Vérifiez le plan local d’urbanisme en mairie avant d’acheter sur un projet (voir permis ou déclaration préalable).
• Les devis trop vagues : un devis à la ligne « rénovation salle de bains : 8 000 € » ne se compare pas et ne convainc pas la banque. Exigez le détail des postes, des quantités et des marques (voir comparer des devis).