Permis de construire ou déclaration préalable : quand, comment

Tout projet de construction ou de modification d’un bâtiment passe par un formulaire administratif. Choisir le bon (déclaration préalable ou permis de construire), c’est éviter une amende, voire l’obligation de démolir. Voici la grille de décision claire en 2026.

Quel formulaire pour quels travaux

• Aucune démarche : surface créée < 5 m² ET hauteur < 12 m. Mobilier de jardin, abri ≤ 5 m², piscine ≤ 10 m², etc.
• Déclaration préalable (DP) : surface créée 5 à 20 m² (40 m² en zone PLU urbanisée), modification de façade, ravalement en zone protégée, changement de destination sans travaux structurels.
• Permis de construire (PC) : surface créée > 20 m² (40 m² en zone PLU), construction nouvelle, extension importante, changement de structure porteuse.
• Permis d’aménager : lotissement, terrain de camping, parc d’attractions.
• Permis de démolir : démolition en zone protégée ou commune l’imposant.

En cas de doute, déposez en mairie un certificat d’urbanisme (CU) opérationnel : il vous précisera la nature exacte de la démarche à effectuer, gratuit, délai 2 mois.

Déclaration préalable

• Cerfa 13703 ou 13404 selon le type (lotissement vs maison individuelle).
• Pièces obligatoires : plan de situation, plan masse, plan en coupe, plan des façades, photos de l’existant, vue 3D ou perspective.
• Cas typiques :
  • Abri de jardin 5 à 20 m².
  • Véranda < 20 m² (40 m² en zone PLU).
  • Pose d’une fenêtre de toit.
  • Modification de couleur de façade.
  • Pose d’une clôture (selon PLU local).
  • Piscine 10-100 m².
  • Changement de menuiseries (forme ou matériau).

Permis de construire

• Cerfa 13406 pour maison individuelle, 13409 pour autre construction.
• Pièces obligatoires : tout ce qui est demandé en DP + notice d’insertion paysagère, photos d’environnement plus larges, étude thermique RT2012 ou RE2020.
• Cas typiques :
  • Construction neuve d’une maison.
  • Extension > 20 m² (ou 40 m² en zone PLU).
  • Création d’un étage avec modification de structure.
  • Surélévation de toit.
  • Garage > 20 m² intégré au bâti existant.

Quand l’architecte est obligatoire

• Surface plancher + emprise au sol > 150 m² cumulés après travaux : architecte obligatoire (loi 1977 art. 4).
• Bâtiment agricole > 800 m².
• Tout permis en zone classée ou monument historique.
• Construction par une personne morale (SCI, société) : architecte obligatoire dès le premier mètre carré.
• Particulier qui construit pour soi-même < 150 m² : facultatif, mais recommandé pour la qualité du dossier.

Délais d’instruction

• Déclaration préalable : 1 mois (2 en zone protégée).
• Permis de construire maison individuelle : 2 mois (3 en zone protégée).
• Permis de construire autre : 3 mois (4 en zone protégée).
• Permis d’aménager : 3 mois.
• Pièces complémentaires demandées : suspension du délai jusqu’à réception, puis nouveau délai d’1 mois.

À défaut de réponse dans le délai = accord tacite. Toujours demander un certificat de non-opposition à la mairie pour preuve.

Contenu du dossier

• Plan de situation : extrait cadastral avec emplacement du terrain (Géoportail).
• Plan de masse : terrain avec construction projetée, distances aux limites séparatives, voies, réseaux.
• Plan de coupe : profil terrain + bâti.
• Plan des façades et toitures : 4 façades + toit avec dimensions.
• Notice descriptive : matériaux, couleurs, intégration paysagère.
• Document d’insertion : photo retouchée ou perspective 3D montrant le projet dans son environnement.
• Étude thermique RT2012 / RE2020 pour neuf ou extension > 50 m².

Tous les documents au format A3 ou A4, en 4 exemplaires papier (mairie, urbanisme, ABF si concerné). Dépôt en ligne possible dans 80 % des communes via téléservice.

Recours et affichage

• Affichage obligatoire sur le terrain dès l’obtention du permis : panneau réglementaire visible de la voie publique.
• Délai de recours des tiers : 2 mois à compter du début de l’affichage.
• Délai de recours préfet : 2 mois également.
• Travaux à démarrer dans un délai de 3 ans après la décision.
• Prorogation possible 1 an, 2 fois maximum.
• Constat d’huissier recommandé pour prouver la date d’affichage si litige.

Coût et taxes

• Dépôt en mairie : gratuit.
• Dossier DIY : 0 €.
• Dossier par dessinateur : 800-2 500 €.
• Mission complète architecte : 8-12 % du montant des travaux.
• Taxe d’aménagement : 250 €/m² × taux communal (4-7 %) + taux départemental (0-2,5 %). Pour 30 m² créés : 1 200-2 000 €.
• Redevance d’archéologie préventive : 0,4 % du coût des travaux pour zones sensibles.
• Branchements EDF, eau : à anticiper, 1 500-5 000 € selon distance au réseau.