Vendre sa maison : diagnostics obligatoires en 2026

Vendre une maison en France, c’est fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) à l’acheteur. Selon la zone, l’âge du bâti et les caractéristiques, jusqu’à 9 diagnostics peuvent être obligatoires. Voici la grille complète 2026 et le coût réel.

Le DDT

• Dossier de Diagnostic Technique : ensemble de diagnostics annexés au compromis et à l’acte authentique.
• Loi Carrez : surface privative pour appartement (obligatoire).
• Loi Boutin : surface habitable pour location (obligatoire).
• Diagnostiqueur certifié COFRAC obligatoire.
• Coût à charge du vendeur (sauf accord exceptionnel).
• Sanctions en cas de DDT manquant ou faux :
  • Acheteur peut demander l’annulation de la vente.
  • Décote de 5-20 % du prix.
  • Action en garantie des vices cachés.
  • Responsabilité du diagnostiqueur si erreur.

DPE

• Diagnostic de Performance Énergétique :
  • Obligatoire à toute vente / location.
  • Validité : 10 ans.
  • Étiquette énergie A à G.
  • Étiquette climat A à G.
• Coût : 80-200 € pour appartement, 120-300 € pour maison.
• Conséquences en 2026 :
  • Passoires F-G : interdiction de location depuis 2025 pour G, 2028 pour F, 2034 pour E.
  • Audit énergétique obligatoire à la vente pour F-G (+ E depuis 2025).
  • Décote 5-15 % du prix de vente pour F-G.
• Réforme 2024 et 2026 :
  • Calcul amélioré pour petites surfaces (< 40 m²).
  • Étiquettes plus précises sur les ECS et chauffage individuel.
  • Validité maintenue 10 ans.

Électricité et gaz

• Diagnostic électricité (DEO) :
  • Obligatoire si installation > 15 ans.
  • Validité : 3 ans (vente), 6 ans (location).
  • Vérifie 6 anomalies majeures (dispositif différentiel, mise à la terre, etc.).
  • Coût : 100-200 €.
  • Mise aux normes non obligatoire pour vendre, mais souvent négociée par l’acheteur.
• Diagnostic gaz :
  • Obligatoire si installation gaz > 15 ans.
  • Validité : 3 ans (vente), 6 ans (location).
  • Vérifie l’étanchéité, le bon raccordement, la ventilation.
  • Coût : 100-200 €.
  • Anomalie A1 (mineur) ou A2 (à corriger sous 1 mois).
  • Anomalie DGI (dangereux) : coupure obligatoire jusqu’à correction.
• Forfait électrique + gaz chez la plupart des diagnostiqueurs : 180-300 €.

Amiante et plomb

• Diagnostic amiante (DAPP) :
  • Obligatoire si permis avant 1er juillet 1997.
  • Validité illimitée si négatif.
  • Si positif : à mettre à jour à chaque vente / travaux.
  • Coût : 80-200 €.
  • Voir guide dédié pour traitement éventuel.
• Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) :
  • Obligatoire pour bâti avant 1er janvier 1949.
  • Validité illimitée si négatif (concentration < 1 mg/cm²).
  • Si positif : 1 an pour vente, 6 ans pour location.
  • Coût : 100-250 €.
  • Concerne peintures et revêtements anciens.
  • Risque sanitaire pour enfants jeunes (saturnisme).
• Travaux de retrait : possibles mais coûteux et réglementés.

Termites

• Diagnostic termites :
  • Obligatoire dans les zones déclarées par arrêté préfectoral.
  • Validité : 6 mois.
  • Coût : 100-200 €.
  • Vérification visuelle et instrumentation.
• Zones concernées : Aquitaine, Sud-Ouest, Vallée du Rhône, certaines communes Bretagne. Liste des arrêtés préfectoraux à vérifier.
• État relatif à la mérule :
  • Non obligatoire mais recommandé en zones humides Bretagne, Normandie.
  • Champignon destructeur du bois.
  • Coût : 80-150 €.
• État parasitaire : capricornes, vrillettes, mérule. Demande complémentaire si bâti ancien rural.

ERP

• État des Risques et Pollutions :
  • Obligatoire en toutes communes.
  • Validité : 6 mois.
  • Gratuit (à remplir par le vendeur lui-même via georisques.gouv.fr).
  • Mention des risques naturels (inondation, sismicité, mouvement de terrain).
  • Mention des risques technologiques (industriel, transport matières).
  • Mention des pollutions des sols.
• État des nuisances sonores aériennes :
  • Obligatoire si bien dans le PEB d’un aéroport.
  • Validité : illimitée (à actualiser si modification du PEB).
• Bruit aérien : à fournir gratuitement à l’acheteur.
• Information catastrophe naturelle :
  • Liste des sinistres ayant donné lieu à un arrêté CatNat sur le bien.
  • À fournir gratuitement.

Coût total

Pour une maison 100 m² avec garage en zone standard, bâtie en 1990 (donc post-amiante mais pré-1997), DPE D :

• DPE : 150 €.
• DEO (élec) : 130 €.
• Diagnostic gaz : 130 €.
• DAPP amiante : 130 €.
• ERP : 0 €.
• Information bruit / CatNat : 0 €.
• Total : 540 €.
• Forfait groupé chez un diagnostiqueur : 350-500 € (économie 30-40 %).

Pour maison 1850 en zone termites :

• DPE : 200 €.
• DEO + gaz : 280 €.
• DAPP amiante : 200 € (DAPP + recherche complémentaire).
• CREP plomb : 250 €.
• Termites : 150 €.
• État parasitaire : 100 €.
• État mérule : 120 €.
• Audit énergétique (si DPE F-G) : 1 000 €.
• Total : 2 300 € (1 500-1 800 € avec forfait groupé).

Pour appartement T3 60 m² en immeuble 1960 :

• DPE : 100 €.
• DEO + gaz : 220 €.
• DAPP amiante : 100 €.
• CREP plomb : 0 € (si bâti après 1949).
• ERP : 0 €.
• Loi Carrez : incluse souvent.
• Total : 350-450 €.

Démarches

• 1. Choisir un diagnostiqueur certifié COFRAC :
  • Vérification sur cofrac.fr ou ediagnostic.gouv.fr.
  • Indépendant (pas lié à entreprise de travaux ou agence).
  • Demander forfait groupé pour économie 30-40 %.
  • Délai : 2-7 jours après prise de RDV.
• 2. Préparer la visite :
  • Plans de l’habitation si disponibles.
  • Permis de construire ou date de construction.
  • Factures des travaux énergétiques récents (isolation, chauffage).
  • Compteurs et tableau électrique accessibles.
  • Tous les espaces (combles, cave, garage) accessibles.
• 3. Visite sur place :
  • Durée : 1-3 heures selon nombre de diagnostics.
  • Le diagnostiqueur fait les mesures, prend des photos.
  • Vous accompagnez si vous le souhaitez.
• 4. Réception des rapports :
  • Sous 2-7 jours.
  • PDF + version papier à la signature.
  • À conserver précieusement.
• 5. Annexion au compromis et à l’acte :
  • Notaire collecte tous les documents.
  • Acheteur doit signer une page d’annexes confirmant la lecture.
• 6. En cas de problème détecté :
  • Décote du prix demandée par l’acheteur.
  • OU travaux à effectuer avant la vente.
  • OU vente en l’état (« avec connaissance ») à prix décoté.
• Conseils pour valoriser :
  • Anticiper en faisant les diagnostics 2-3 mois avant la mise en vente.
  • Engager des travaux ciblés pour améliorer le DPE (1 saut d’étiquette = +5-10 % de prix de vente).
  • Audit énergétique scénarios = argument de négociation.
  • Facture de l’entretien des équipements (chaudière, VMC).