État des lieux : 12 conseils pour locataire

L’état des lieux d’entrée et de sortie, c’est le document qui détermine si votre dépôt de garantie sera restitué intégralement ou amputé. Bien préparé, vous récupérez 100 %. Mal fait, le bailleur peut retenir des centaines, voire milliers d’euros. Voici la méthode pas à pas.

Préparer la visite

• Matériel : smartphone (photos haute résolution + flash), mètre, lampe de poche, multimètre, carnet ou app état des lieux numérique.
• Préavis : RDV pris au moins 1 semaine à l’avance. Pas en fin de journée (lumière insuffisante).
• 2 personnes minimum : un témoin de votre côté (ami, famille, association locataire).
• Durée : 1-2 heures pour T2-T3, 2-4h pour maison.
• Modèles téléchargeables sur ANIL.fr ou ADIL gratuitement.
• Connaître la grille de vétusté INC : indispensable pour ne pas se faire avoir.

Les 12 conseils

1. Photographier TOUT : 200-500 photos pour T3.
2. Photos chronométrées : avec date / heure visible.
3. Vue large + détail systématique pour chaque pièce.
4. Tester tous les équipements : robinets, fenêtres, portes, prises, interrupteurs, chauffage.
5. Mesurer la surface réelle (Carrez vs surface bail).
6. Mentions précises : « peinture vétuste », « usure normale » plutôt que « bon état ».
7. Refuser les abus : trous de fixation = usure normale, pas dégradation.
8. Compteur EDF + eau : index relevé sur place.
9. Annexes obligatoires : DPE, ERP, attestation de surface.
10. Signer en 2 exemplaires : 1 pour vous, 1 pour bailleur.
11. 10 jours pour modifier : LRAR au bailleur si oubli.
12. Conserver précieusement : 5 ans après fin du bail.

Photos et preuves

• Photos par pièce :
  • Vue générale 4 angles.
  • Sols (zoom sur taches, rayures, dégradations).
  • Murs (pied, milieu, haut).
  • Plafond.
  • Fenêtres (joints, peinture, vitrage).
  • Portes (poignées, paumelles, encadrement).
  • Plinthes, prises, interrupteurs.
• Photos cuisine : électroménager (avant et après ouverture), plan de travail, faïence, évier.
• Photos salle de bain : joints, robinetterie, lavabo, douche / baignoire, WC.
• Photos extérieures : balcon, terrasse, jardin, cave, garage.
• Vidéo en complément : balayage caméra de chaque pièce.
• Conservation : cloud + disque externe. Plusieurs supports.
• Témoins : signatures de personnes présentes lors de l’état des lieux.

Mentions à exiger

• Pour chaque élément : « bon état », « état d’usage », « état médiocre », « mauvais état ».
• Précisions à apporter :
  • « Peinture défraîchie / jaunie », pas « peinture en bon état ».
  • « Sol carrelé : 3 carreaux fissurés près de la porte ».
  • « Mur cuisine : tache de gras 30×30 cm près de la cuisinière ».
  • « Fenêtre chambre : joint déformé, courant d’air ».
• Mentions légales obligatoires :
  • Identité bailleur + locataire.
  • Adresse précise et étage.
  • Date de la visite.
  • Nombre de pièces.
  • Numéros et relevés des compteurs.
• Annexes :
  • DPE en cours de validité.
  • ERP (état des risques).
  • Attestation Carrez (appartement).
  • Diagnostic électricité / gaz si > 15 ans.
  • Diagnostic amiante / plomb si pré-1949 / pré-1997.
• Refuser sans signer :
  • Si le document est incomplet.
  • Si vous n’êtes pas d’accord avec une mention.
  • Demander modification immédiate.

Vétusté vs dégradation

• Vétusté = usure normale :
  • Pas à votre charge.
  • Le bailleur ne peut PAS retenir sur dépôt de garantie.
  • Exemples : peinture jaunie après 5 ans, joints noircis, électroménager amorti.
• Dégradation = à votre charge :
  • Action volontaire ou négligence.
  • Le bailleur peut retenir sur dépôt.
  • Exemples : trou de plus de 10 cm, peinture salie volontairement, vitre cassée.
• Grille de vétusté INC :
  • Référence officielle.
  • Peinture : durée 7-10 ans.
  • Sol stratifié : 8-12 ans.
  • Sol moquette : 5-8 ans.
  • Robinetterie : 10-15 ans.
  • Joints sanitaires : 5-7 ans.
  • Trous de fixation murs : usure normale (max 50 par pièce).
• Calcul indemnisation :
  • Coût remise en état × (1 - vétusté %).
  • Exemple : peinture refaite il y a 7 ans, vétusté 70 %, remise = 30 % du coût total.
  • Pour 1 000 € de peinture : 300 € à votre charge.

Sortie de location

• Préparer le logement :
  • Nettoyage approfondi (toutes pièces).
  • Trous bouchés avec mastic + peinture identique.
  • Joints sanitaires refaits si dégradés.
  • Ampoules HS remplacées.
  • Filtres VMC nettoyés.
• Pièces à conserver :
  • Vis, fixations originales rendues.
  • Peintures restantes laissées (preuve même teinte).
  • Notices appareils.
• État des lieux de sortie :
  • Comparaison ligne par ligne avec l’entrée.
  • Apporter copie de l’état des lieux d’entrée + photos.
  • Refuser les abus avec preuves à l’appui.
• Signer 2 exemplaires identiques.
• Remise des clés :
  • Toutes les clés restituées (originales + doubles).
  • Reçu de remise des clés daté.
  • Démarche EDF / GDF / eau.

Récupérer le dépôt

• Délai légal :
  • 1 mois si état de sortie conforme à entrée.
  • 2 mois si dégradations à indemniser.
• Délai dépassé :
  • 10 % d’intérêts par mois de retard.
  • LRAR au bailleur réclamant le dépôt.
• Retenue justifiée :
  • Devis pour travaux à fournir.
  • Factures réelles dans le mois suivant.
  • Sinon : retenue infondée, restitution intégrale due.
• Charges récupérables :
  • Régularisation possible jusqu’à 1 an après départ.
  • Acompte sur charges peut être déduit.
• Charges non récupérables à votre faveur :
  • Bailleur ne peut pas vous facturer la peinture si vétuste.
  • Pas de retenue pour usure normale.

Litiges

• 1. Lettre recommandée au bailleur :
  • Récapitulatif des griefs.
  • Demande restitution sous 15 jours.
  • Mention recours éventuels.
• 2. Commission Départementale de Conciliation :
  • Gratuit.
  • Médiation à l’amiable.
  • Délai 2-4 mois.
• 3. Tribunal Judiciaire :
  • Pour litiges < 10 000 € : procédure simplifiée.
  • Délais 6-18 mois.
  • Honoraires avocat 1 500-5 000 € (aide juridictionnelle possible).
• Associations utiles :
  • ANIL / ADIL : conseil gratuit.
  • CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie).
  • UFC Que Choisir.
  • CSF (Confédération Syndicale des Familles).
• Recommandations préventives :
  • Toujours faire l’état des lieux à 2 minimum.
  • Photos systématiques.
  • Conserver toutes les quittances + factures de travaux.
  • Connaître ses droits (loi du 6 juillet 1989).