Charges locatives récupérables : ce qui est légal

Les charges locatives, c’est l’une des sources les plus fréquentes de conflits bailleur / locataire. Pourtant, la liste des charges « récupérables » est strictement encadrée par le décret 87-713. Voici exactement ce qu’on peut vous facturer, ce qui reste au bailleur, et comment contester.

Cadre légal

• Décret 87-713 du 26 août 1987 :
  • Liste exhaustive et limitative des charges récupérables.
  • Tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur.
  • Bail ne peut PAS prévoir de charges en plus.
• Loi 6 juillet 1989 : régit les rapports locatifs résidentiels.
• Charges = montants distincts du loyer :
  • Loyer = utilisation du logement.
  • Charges = services et entretien parties communes.
  • Total = quittance mensuelle.
• Sanctions abus :
  • Restitution intégrale des sommes indûment perçues.
  • Délai prescription : 3 ans.
  • Tribunal Judiciaire compétent.

Charges récupérables

• Eau froide / eau chaude :
  • Consommation des parties communes.
  • Consommation individuelle si compteur commun.
  • Entretien des compteurs.
• Chauffage collectif :
  • Combustible (gaz, fioul, bois).
  • Entretien chaudière collective.
  • Eau de la chaufferie.
  • Électricité de la pompe.
• Ascenseur :
  • Entretien régulier.
  • Petites réparations courantes.
  • Électricité.
  • NON : modernisation, mise aux normes, remplacement.
• Ménage parties communes :
  • Femme de ménage / société de nettoyage.
  • Produits d’entretien.
• Espaces verts :
  • Entretien jardin commun.
  • Tonte, taille, arrosage.
  • Renouvellement annuel des plantes.
• Taxe d’ordures ménagères :
  • Reportée du foncier vers le locataire.
  • Mention obligatoire dans la régularisation.
• Éclairage parties communes :
  • Halls, escaliers, couloirs, parkings.
  • Remplacement ampoules.
• Gardiennage :
  • Si gardien existe : 75 % du salaire récupérable.
  • Sans gardien : 100 % du nettoyage facturable.
• Vide-ordures :
  • Entretien et nettoyage.

Charges non récupérables

• Réparations majeures :
  • Toiture, façade, structure.
  • Chaudière (remplacement).
  • Canalisations principales.
• Ravalement de façade :
  • 100 % à charge du bailleur.
  • Même si voté en AG copro.
• Honoraires syndic :
  • Frais de gestion copropriété.
  • Salaire du syndic.
  • Frais administratifs.
• Taxe foncière :
  • Toujours à charge du bailleur.
  • Sauf taxe ordures ménagères (récupérable).
• Assurance copropriété :
  • Multi-risques copro à charge bailleur.
  • Locataire a sa propre assurance habitation.
• Modernisation :
  • Mise aux normes ascenseur.
  • Rénovation chaudière collective.
  • Tous travaux d’amélioration.
• Honoraires expert :
  • Diagnostic structure.
  • Audit énergétique.
  • Bureau d’études.
• Provisionner travaux ALUR :
  • Fonds travaux 5 % obligatoire en copro.
  • À charge du bailleur (provisionné).

Provisions sur charges

• Principe :
  • Locataire verse une provision mensuelle.
  • Régularisation annuelle.
  • Permet d’étaler les paiements.
• Montant provision :
  • Estimé par bailleur sur base année précédente.
  • Doit refléter la réalité des charges (pas surdimensionnement).
  • Intégré dans la quittance mensuelle.
• Pas de provision possible :
  • Si bail n’est pas en logement collectif (maison individuelle).
  • Charges réelles à fournir directement.
• Forfait de charges :
  • Possible en location meublée seulement.
  • Sans régularisation.
  • Doit être réaliste.

Régularisation annuelle

• Quand :
  • 1 fois par an obligatoire (loi).
  • Délai : 1 mois avant régularisation.
  • Souvent en début d’année civile.
• Document à fournir au locataire :
  • Décompte détaillé des charges.
  • Mode de calcul de la quote-part.
  • Possibilité de consulter les justificatifs (pendant 6 mois).
  • Différence à payer (si réelles > provision) ou à rembourser (si l’inverse).
• Consultation des justificatifs :
  • Droit du locataire pendant 6 mois.
  • Au domicile du bailleur ou syndic.
  • Photocopie possible (frais à votre charge).
• Délai de paiement :
  • Bailleur peut exiger paiement immédiat.
  • Vous pouvez demander étalement (à négocier).
  • Forfait dégressif possible si difficultés financières.
• Remboursement par bailleur :
  • Si provisions > charges réelles : excédent à restituer.
  • Souvent imputé sur loyers suivants.
  • À demander explicitement si non spontané.

Justificatifs

• Documents à exiger :
  • Décompte détaillé poste par poste.
  • Factures originales du syndic (eau, chauffage, ascenseur, ménage).
  • Procès-verbaux d’AG (s’ils impactent les charges).
  • Quote-part calculée (en m², en tantièmes).
• À vérifier :
  • Charges récupérables uniquement.
  • Pourcentage de votre lot conforme aux tantièmes.
  • Pas de double facturation.
  • Pas d’erreur de calcul.
• Signaux d’alerte :
  • Augmentation > 10 % sans justification.
  • Postes nouveaux non récupérables.
  • Refus de fournir factures originales.
  • Retards de régularisation systématiques.
• Conservation :
  • 5 ans après fin du bail.
  • Sous format papier et numérique.
  • Utile en cas de conflit ultérieur.

Contester

• 1. Lettre recommandée au bailleur :
  • Détailler les anomalies.
  • Demander restitution / correction sous 15 jours.
  • Référencer décret 87-713 pour les charges contestées.
• 2. Commission Départementale de Conciliation :
  • Gratuit.
  • Médiation amiable.
  • Saisine sur formulaire dédié.
  • Délai 2-4 mois.
• 3. Tribunal Judiciaire :
  • < 10 000 € : procédure simplifiée.
  • Avocat optionnel.
  • Frais de procédure : 200-1 000 €.
  • Délai 6-18 mois.
• Délai de prescription : 3 ans pour réclamer un trop-perçu.
• Aide juridictionnelle : selon revenus, gratuite.

Conseils pratiques

• À l’entrée :
  • Demander le dernier décompte de charges.
  • Vérifier provisions vs charges réelles antérieures.
  • Connaître votre quote-part.
• Pendant le bail :
  • Conserver toutes quittances mensuelles.
  • Archiver les régularisations annuelles.
  • Photographier compteurs pour preuve.
• En cas d’augmentation :
  • Demander explicatif détaillé.
  • Comparer avec années précédentes.
  • Référencer décret 87-713 si contestable.
• À la sortie :
  • Régularisation finale dans 1 an après départ.
  • Solde positif : à demander.
  • Solde négatif : possible imputation sur dépôt de garantie.
• Associations utiles :
  • ANIL / ADIL : conseil gratuit.
  • CLCV.
  • UFC Que Choisir.
  • CSF.